Qu'est-ce qu'un local commercial ?

Réponse

Vous êtes à la tête d’une activité commerciale et souhaitez trouver des locaux en location ? Pour votre projet, il vous faut donc prévoir un local à usage bien spécifique : le local commercial.

Qu’est-ce qu’un local commercial ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce type de location afin de bien respecter la loi. Comment louer un local commercial ? Comment se fait le renouvellement du bail ? Comment sont établis les contrats de bail entre locataire, bailleur et entreprise ?

Les caractéristiques d’un local commercial :

• Un local commercial est un local utilisé pour exercer une activité commerciale (vente de biens, prestations ou services) à destination d'une clientèle. Exploitant un fonds de commerce, il s'agit d'un espace clos dédié aux activités tertiaires de vente (commerces, boutiques, bureaux, entrepôts, magasins, etc.).
• Un local commercial est classé comme Établissement destiné à Recevoir du Public (ERP). Les locaux commerciaux sont donc des lieux où il est impératif de respecter certaines obligations. Ce type de location et d’activité est régie par plusieurs réglementations et normes strictes. Cela concerne la sécurité, le risque incendie et l'aménagement aux personnes à mobilité réduite.

Ce type de location est régi par le bail commercial. Celui-ci est un contrat de location de locaux commerciaux. Ces locaux sont destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Son régime est prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Notamment l’article L. 145-4 prévoit que la durée de ce bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Cependant, le bailleur et le locataire bénéficient d’un droit de résiliation en cours de bail à chaque période triennale. La durée du bail est ainsi divisée en trois périodes de trois ans, aux cours desquelles les parties peuvent y mettre fin. C’est pour cela que le bail commercial est souvent appelé bail 3/6/9.

Quelle différence entre locaux commerciaux et locaux professionnels ?

Il est indispensable de bien différencier le local commercial du local professionnel. Ce dernier est destiné à l'exercice d'activités professionnelles (entreprises, commerçants, professions libérales, artisans, …).  Si vous êtes à la recherche de murs pour un usage professionnel (bureau pour une société), vous devrez donc plutôt vous diriger vers un autre type de local prévu à cet effet.

Qu’en est-il du changement d’usage ?

Les locaux commerciaux ne doivent pas non plus être confondus avec les locaux d’habitation. Si c’est un logement que vous recherchez, ce n’est pas le même projet et vous vous exposez à une éviction si vous ne respectez pas la loi. En effet, dans certains secteurs géographiques, le changement d’usage est encadré : le maire doit donner son autorisation pour qu’un logement d’habitation devienne un local commercial. C’est ainsi l’usage dans les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis.

Quelle activité dans un local commercial ?

La destination du local désigne ce pour quoi il a été construit et sa future activité : bureaux, commerce, boutique, entrepôt... Pour un changement de destination, une autorisation d'urbanisme est nécessaire.  

L'immeuble et le local doivent être destinés à exercer des activités commerciales. Il est néanmoins possible, dans le cas contraire, de formuler une demande d'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci visant à modifier la destination générale de l'immeuble et du local. Le changement de destination des murs est possible, mais ne peut pas être garanti.

Attention : un immeuble destiné à exercer des activités commerciales peut en interdire certaines, notamment celles causant des nuisances sonores. Ainsi, avant l'acquisition du local, il est nécessaire de s'assurer que celui-ci puisse faire office de local commercial, notamment lorsqu'il est situé dans une copropriété. Le règlement de copropriété est strict et doit être consulté au préalable.

Comment bien choisir son local commercial ?

L’investissement dans un local commercial doit se faire selon certains critères. En effet, certains lieux sont plus intéressants que d’autres pour la location de locaux commerciaux :

• L’emplacement possède une importance capitale. Même si les loyers risquent d’être plus élevés, privilégiez un emplacement en centre-ville. Optez pour une zone piétonne ou à défaut une zone où le stationnement est facilité. N’oubliez pas que vous voulez attirer de la clientèle donc choisissez toujours un secteur fréquenté avec de nombreux commerces ;
• Avant de louer ou d’acheter un local commercial dans une copropriété, prenez connaissance du règlement de copropriété. Cela vous permet de vérifier que vous pouvez y installer légalement votre activité ;
• Avant de signer, lisez le contrat de location avec la plus grande attention pour contrôler les différentes clauses et éviter les mauvaises surprises. Durée du bail, conditions de renouvellement, loyers, indemnité en cas de congé, clause d’éviction… rien ne doit être laissé au hasard. N’hésitez pas à vous faire assister par un notaire, un avocat ou un spécialiste de l’immobilier commercial ;
• Enfin, il est nécessaire de contrôler si le local commercial est bien aux normes, car il s’agit d’un établissement recevant du public. Vérifiez bien vos différentes obligations, notamment concernant les personnes à mobilité réduite et la sécurité incendie. Si le local n’est pas aux normes, un chiffrage des travaux doit être effectué.

Comment faire l’acquisition d’un local commercial ?

L'estimation du prix d'un local commercial diffère de l'estimation d'un local d'habitation. En effet, de nombreux critères (en plus du prix au m²) entrent en jeu. Il est conseillé de faire appel à un conseil en immobilier d'entreprise afin de faciliter l'estimation du local commercial.

Voici une liste des critères principaux d'estimation si vous envisagez d’investir dans un local commercial :  

• La surface,
• L'état du bien et si des travaux doivent être envisagés,
• L'ancienneté du local,
• La localisation (quartier, immeuble, ville…),
• L’emplacement

L'emplacement du local est un critère important lors de l'acquisition d'un local commercial. Il doit être choisi dans une bonne zone de chalandise, de sorte à attirer une potentielle clientèle.

Acquérir un local commercial peut se faire de différentes façons :  

• Par la signature d'un bail commercial, ou d'un bail dérogatoire (locataire),
• Par l'achat du local (propriétaire)

Bon à savoir : le bail dérogatoire possède une durée de 36 mois. S'il n’y a pas de résiliation au terme du contrat, il sera transformé en bail commercial et sera soumis au statut des baux commerciaux.  

Pas de porte, droit au bail et de préemption

Le futur occupant du local peut être amené à verser un pas de porte au bailleur ou un droit au bail à l'ancien locataire. Le montant du pas de porte est fixé préalablement entre le propriétaire et le locataire. Il n'est pas remboursé en fin de bail. Le droit au bail n'est possible que lorsqu'il y a cession de bail. Son montant est fixé dans le contrat de location.  

Lorsque le propriétaire décide de vendre son local commercial, celui-ci doit en informer le bailleur. Il doit le faire afin d'obtenir la résiliation du bail et faire fonctionner son droit de préemption. Le locataire est ainsi prioritaire pour l'achat du local. Il dispose d'un mois à compter du jour de réception de l'offre pour se décider.  

Besoin d'aide pour l'achat, la vente ou la location d'un local commercial ? Arthur Loyd, Premier Réseau National de Conseil en Immobilier d'Entreprise, vous accompagne dans vos démarches : recherche d’un local commercial selon vos critères (surface, loyer, emplacement), renouvellement et résiliation du bail, etc.