Comment résilier un bail commercial ?

Réponse

Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3,6, ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.

Il pleut également résilier le bail, en dehors de ces périodes triennales, dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il bénéfice d'une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses ayants-droits : celui qui bénéficie d'un droit par le biais d'un parent ou d'un proche peuvent aussi résilier le bail.

La résiliation du bail peut également provenir d'une clause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non paiement du loyer) introduite dans le bail commercial.

Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier.
Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :

• Soit par acte de commissaire de justice : document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d’exécution (saisie, expulsion…) Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification… (anciennement acte d'huissier de justice)
• Soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.

Le non respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.

Exemple :

Si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 Décembre : soit après un délai de 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auquel s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.

Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de bails suivants : 

• Baux de plus de 9 ans (par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme)
• Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
• Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
• Baux de locaux de stockage (c'est-à-dire les entrepôts)

Le Bailleur peut mettre fin au bail commercial soit après chaque période de 3 ans à certaines conditions, soit à tout moment en cas de faute du locataire.

À la fin d'une période de 3 ans (appelée période triennale), le propriétaire a le droit de reprendre le local loué dans l'un des cas suivants : 

• Reconstruction d'un immeuble ou surélévation
• Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation
• Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation.
• Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant
• Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière

Il doit alors donné congé au locataire 6 mois à l'avance par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) : Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d’exécution (saisie, expulsion,..) 

Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification…

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire n’exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, l'exercice d'une nouvelle activité ou la sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire).

Dans cette hypothèse, la bailleur a deux possibilités :

• Il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (on parle de résolution judiciaire)
• Il peut utiliser la clause résolutoire du bail commercial qui prévoit la résiliation en cas de non respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.